美國大城市商廈樓價暴跌、稅收鋭減　引發「末日循環」擔憂

美國各大城市的商業房地產價格暴跌，導致城市稅收減少，引起地方財政吃緊的擔憂。

《紐約時報》報道，加州三藩巿一棟20層大樓10年前以1.46億美元交易，去年12月叫價僅8000萬美元；芝加哥一棟20萬平方尺的辦公樓在2004年以近9000萬美元交易，上個月只以2000萬美元脱手，降價近八成；在華盛頓，一棟距離白宮三個街區的12層辦公與零售混合的大樓，2018年以1億美元出售，最近的交易價僅3600萬美元。

報道說，隨着混合式辦公和遠程工作的趨勢持續，市區一帶變得冷清，這種大幅降價出售已成為美國各地辦公樓市場的常態。這樣一來，蒙受虧損的不只是商業房地產投資者，大城市也首當其衝，因為房地產估價降低，稅收跟着少了，對依賴商業房地產相關稅收的市政府來說，這是財政方面的損失。

三藩巿監事會主席佩斯金說，三藩巿的辦公樓大幅降價出售，商業房地產稅收減少的趨勢再持續幾年，未來幾年三藩巿將面臨10億美元的財政缺口。

自冠病疫情以來，全美各地得益於經濟反彈和2021年美國聯邦政府發放的數十億美元救援資金，各城市的市政府現金充裕，可以為市政工作人員加薪、翻新地方設施與污水系統，但現在預算開始收緊。全國城市聯盟去年發布的一份財政報告指出，聯邦政府即將結束髮放救援資金，加上房地產銷售疲軟和房地產稅減少，讓市財政官員開始擔心資金問題。

紐約大學斯特恩商學院教授古普塔和同僚去年底發表的研究報告說，從2019年至2022年，全美辦公樓市場價值減少了6641億美元，為了填補稅收損失，城市可以削減市政服務或提高其他類型的稅務。不過，這麼做會逼使企業和居民遷離，進一步侵蝕稅基，反使問題加劇。古普塔把這種情況比作「城市末日循環」（urban doom loop）。

他說，過去曾發生類似情況，1960年代和70年代「鐵鏽地帶」（rust belt）的製造業者紛紛倒閉，地方政府難以平衡預算。「當時一些城市試圖提高稅務和削減公共服務，結果發現這些舉措反而加快城市人口外逃的速度。這個問題是比較複雜棘手的。」

美國各個主要大都市已做好最壞的打算。三藩巿市政府不得不推遲城市設施的維護以節省資金；紐約市審計長去年夏天已提出「末日」情景：紐約市辦公樓的價值將比疫情前的峰值低四成，這意味着2025年財政預算缺口將達3.22億美元，到了2027年預算缺口更高達11億美元。

華盛頓去年底的辦公樓空置率超過20％，首都一些優質辦公樓掛滿了招租廣告牌，市中心的零售商場冷清清。華盛頓市府首席財務官格倫·李去年預測，因為商業房地產稅收下降及其他因素，從2024年至2026年，華盛頓將面臨4.64億美元的預算缺口。

格倫·李說：「總體而言，新冠疫情和轉向遠程工作，可能會對華府產生深遠的經濟影響。」

（01）